Inmuebles subprime

Me llamó mucho la atención la interpretación que se dio a ese término en nuestro país. Eso son cosas de americanos, decían muchos. Como si no fuera un concepto exportable atendiendo a su aspecto más importante, el financiero.

Se empezó a hablar de subprime cuando las familias norteamericanas tenían que dedicar a la adquisición de su vivienda habitual, en promedio, el equivalente a dedicar sus ingresos íntegros de tres años.


Trasladen esa regla a nuestro país y tomarán conciencia del verdadero disparate que se produjo a este lado del Atlántico.

Con la obligatoria limitación de espacio, recordemos que la inversión en inmuebles debe evaluarse bajo criterios financieros, como no podía ser de otra forma.

Vayan despidiéndose de aquello de que la vivienda nunca baja y placebos parecidos. La tozuda realidad ya está demostrando que lo anterior es radicalmente falso. Además, no sólo puede bajar sino que esta bajada puede prolongarse por mucho tiempo, y a precios mucho más allá de los que alguno desearía.

Así, otro indicio -además de la relación entre los ingresos brutos y el precio- podría ser el conocido PER, habitualmente aplicado a las acciones de una empresa y perfectamente aplicable a un inmueble. Recordemos que mide las veces que el beneficio está contenido en el precio del activo.

Como el beneficio de un activo inmobiliario es el resultado de restar al potencial ingreso por alquiler todos los gastos (mantenimiento, IBI, reparaciones, seguros y otros), al dividirlo por el precio que pagan por él, ya estarán en disposición de calcular este ratio.

En nuestro mercado inmobiliario se llegaron a pagar ratios de sesenta veces el precio del inmueble. Esto quiere decir que en el mejor de los casos tardaría sesenta años en recuperar la inversión con cargo a los beneficios netos que genera. Y no vale aumentar el beneficio con cargo a su potencial revalorización (somos tozudos…). Si uno amplía la lupa y analiza el comportamiento histórico de la vivienda podrá comprobar que su revalorización se ajusta a la inflación de cada período.

Para ponernos en situación, el PER promedio histórico de nuestro Ibex35 es 15. Y como bien saben, una de las ventajas de los mercados financieros es que sus precios se ajustan con relativa facilidad a las condiciones del mercado. Así, nos encontramos empresas de todos conocidas con múltiplos de cinco, cuatro, incluso tres… Aunque un PER bajo no necesariamente significa que el activo está barato, sí es una pista.

Si añadimos cuestiones tan importantes como la liquidez del activo, la facilidad de negociarlo, la transparencia de su mercado, los costes de gestión y búsqueda del activo o de potenciales compradores, la formación de sus precios, la diversificación de nuestras inversiones, su correlación con el resto de nuestra cartera de activos,… estaremos recorriendo el proceso correcto como inversores.

Los inmuebles, de la naturaleza que sean, son un activo de inversión más, y como tal debería evaluarse su inclusión en nuestra cartera y en nuestra planificación financiera.

  Francisco J. Concepción
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